Tipps zur Baufinanzierung: Baukosten und Darlehensarten

Voraussichtliche Baukosten ermitteln

Um geeignete Angebote für eine Finanzierung einzuholen, müssen Sie im Vorfeld die Summe überschlagen, die überhaupt finanziert werden soll. Diese ermitteln Sie, indem Sie von den zu erwartenden Baukosten das Kapital abziehen, das Sie selbst einbringen können, das sog. Eigenkapital.

Bei der Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten fangen Sie bei dem Grundstückserwerb an. Bedenken Sie, dass zum Grundstückspreis noch die Kosten für die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie eventuell eine Maklerprovision hinzukommen. Weitere mögliche finanzielle Posten, die bedacht werden sollten, sind auch die Kosten für Vermessung und Erschließung. Ist das Grundstück noch nicht „baureif“, muss der Aufwand für z. B. das Fällen von Bäumen oder den Abriss eines alten Gebäudes natürlich ebenfalls berücksichtig werden. Das gilt auch für erforderliche Maßnahmen zur Verbesserung des Baugrundes, die über ein Baugrundgutachten bestimmt werden können: Ist z. B. ein Bodenaustausch oder eine Bodenverdichtung notwendig, um das Fundament des Hauses errichten zu können?

Die Kosten für den Hausbau entnehmen Sie der Bau- und Leistungsbeschreibung Ihres Baupartners. Hier sollten Sie genau prüfen, welche Leistungen enthalten sind bzw. welche explizit ausgeschlossen werden, die Sie daher als Extra-Ausgaben bedenken müssen. Hierunter fallen dann auch die Eigenleistungen als einzukalkulierende Materialaufwendungen sowie möglichweise die Architekten- und Ingenieurleistungen, sofern diese nicht Teil der Bauleistungsbeschreibung sind. Durchaus üblich ist zudem, dass Keller und Fundament zwar durch den Anbieter vermittelt werden, aber nicht vertraglicher Bestandteil der Leistungsbeschreibung sind. Diese müssen also ggf. gesondert kalkuliert werden inklusive der Kosten für die Schnittstellen zwischen Keller/Fundament und Haus (z. B. die Hausanschlüsse) sowie für den Architekten für die Anpassungsplanung.

Weitere Baukosten betreffen die Außenanlagen (z. B. Einfriedung, Grünflächen, Parkplätze, Versorgungsanlagen etc.), die Baunebenkosten (z. B. Abnahmen durch Behörden, Baugenehmigung, Prüfstatik etc.), die „Nebenkosten“ der Finanzierung (z. B. Bearbeitungsgebühren, Disagio, Notar- und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellung etc.) sowie auch alle sonstigen Kosten, die in Verbindung mit dem Hausbau entstehen (z. B. Richtfest).

Die gängigsten Formen der Baufinanzierung

• Annuitätendarlehen: Unter einem Annuitätendarlehen versteht man ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten zu einem festgelegten Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum. Es ist wohl die bekannteste und auch meistgenutzte Darlehensart, bei der sich die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil berechnet.
• Ratentilgungsdarlehen: Während beim Annuitätendarlehen eine immer gleiche Rate gezahlt wird, bei der sich nur das Verhältnis von Tilgung und Zinslast verändert, wird beim Ratentilgungsdarlehen über eine gewisse Laufzeit eine immer gleichbleibend hohe Tilgungsrate gezahlt. Gesondert davon werden die Zinsen berechnet und gezahlt: Am Jahresende wird der getilgte Anteil von der Restschuld abgezogen und auf die nun neue Restschuld der Zins berechnet. Hierdurch reduziert sich die Zinsbelastung kontinuierlich.
• Volltilgerdarlehen: Vom Prinzip her funktionieren Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen gleich mit dem grundlegenden Unterschied darin, dass der Tilgungssatz so bestimmt wird, dass das Darlehen in einem festgelegten Zeitraum vollständig – also ohne, dass eine Restschuld verbleibt – getilgt wird.

• Forwarddarlehen: Womöglich weniger bekannt ist das sogenannte Forwarddarlehen. Hier wird noch vor dem Ablauf der Zinsfestschreibungszeit verbindlich festgelegt, welche Konditionen für die Anschlussfinanzierung der Restschuld gelten sollen. Sinnvoll ist diese Regelung vor allem dann, wenn ein grundsätzlicher Anstieg der Kreditzinsen anzunehmen ist.
• Bauspardarlehen: Das Bauspardarlehen ist ebenfalls ein langfristiger Kredit, der an einen Zweck – nämlich den Erwerb der Immobilien – gebunden ist. Kreditgeber ist dabei die Bausparkasse, notwendige Voraussetzung des Darlehens ist der im Vorfeld abgeschlossenen und regelmäßig besparte Bausparvertrag. Die Mindestsparleistung beträgt in der Regel zwischen 40% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme. Wird diese erreicht, wird der Bausparvertrag nach der Wartefrist zuteilungsreif und dem Bausparer wird die Bausparsumme ausgezahlt.