Baumängel: Wenn der Traum vom Eigenheim zum Albtraum wird

Von: Lisa Baulig - Planungswelten, 19.10.2016

Was viel geeigneten Stoff für mancherlei drittklassige Fernsehsendung liefert, ist für Betroffene oft eine echte Katastrophe, bedroht Existenzen und lässt schnell den langgehegten Traum vom schönen Eigenheim zum schlimmsten Albtraum werden: Baumängel. Per Definition liegt ein Baumangel dann vor, wenn das, was Sie in Auftrag gegeben haben, von dem abweicht, was Sie erhalten. Das betrifft übrigens nicht nur das Bauwerk insgesamt, sondern auch einzelne Bauleistungen wie z.B. das Dach, den Keller oder die Heizung. Wurden im Vertrag keine konkreten Vereinbarungen festgehalten, können Sie erwarten, dass das Bauwerk entsprechend der vorausgesetzten oder auch üblichen Verwendung nutzbar ist und überhaupt so beschaffen ist, wie bei Werken der gleichen Art üblich. Aber was können Sie tun, wenn tatsächlich Baumängel vorliegen?

Ruhe bewahren - Fehler sind menschlich

So verständlich Ihr Ärger ist, wenn Sie von Bauschäden betroffen sind, so empfiehlt es sich doch, zunächst einmal Ruhe zu bewahren. Die Arbeiten an Ihrem künftigen Eigenheim werden von Handwerkern durchgeführt und diese sind eben auch nur Menschen – und daher vor Fehlern nicht gefeit. Entscheidend ist, wie der Bauhandwerker mit Ihrer Reklamation umgeht: Räumt er den Mangel und seine Verantwortlichkeit dafür ein, ist alles in Ordnung und die Mängelbeseitigung bzw. Nachbesserung kann beginnen.

Ganz so unkompliziert ist es leider oftmals nicht: Uneinigkeiten über festgestellte Baumängel stellen ein gewaltiges Konfliktpotenzial dar, das Sie im Prinzip nur im Vorfeld mindern können.

Was Sie im Vorfeld tun können

Das Entstehen von Baumängeln werden Sie zwar nicht restlos verhindern, aber Sie können diese minimieren und damit die – vor allem finanziellen – Risiken mindern, die sich daraus ergeben. Wie bei fast allem, so ist auch beim Bau des Eigenheims eine gute Vorbereitung die halbe Miete.

Fakt ist: Je detaillierter die Beschreibung dessen, was gebaut werden soll, desto geringer das Risiko, dass bei den Bauarbeiten dann gehäuft Mängel auftreten. Denn wer genau beschreibt und vertraglich festhält, welche Arbeiten und wie sie zu erbringen sind, der beugt Missverständnissen und Unklarheiten über Leistungen vor und eliminiert damit schon eine beliebte Fehlerquelle.

Und: Wenn Sie als Bauherr souverän eine sehr genaue Vorstellung davon abliefern, was Sie möchten, vermitteln Sie dem Handwerker von vornherein, dass er gar nicht erst versuchen sollte, mit Pfusch unentdeckt an Ihnen vorbei zu kommen. Außerdem können Sie Abweichungen von der Bau- und Leistungsbeschreibung am ehesten dann feststellen und rügen, wenn Sie selbst eben diese Beschreibung gut kennen. Je mehr Präsenz Sie beim Bau zeigen und je effektiver Sie das Bauvorhaben beschreiben, koordinieren und überwachen (lassen), den Fortschritt vielleicht sogar schriftlich und bildlich dokumentieren, desto mehr und vor allem schwerwiegende Baumängel können Sie abwenden. Erwiesenermaßen sind nämlich die folgenschwersten Fehler beim Bauen jene, die frühzeitig passieren. Außerdem verhindert eine stetige Begleitung des Baus, dass entstandene Mängel später gar nicht mehr festzustellen sind, da sie durch andere Arbeiten nicht mehr einsehbar sind. Treten diese sogenannten verdecken Mängel dann vielleicht Jahre später zutage, ist bereits eine Verjährung eingetreten und Sie haben keine Chance mehr, Ihre Ansprüche geltend zu machen.

Eine weitere Möglichkeit sich zu schützen: Halten Sie im Vertrag fest, dass Teilzahlungen erst dann zu leisten sind, wenn ein Bauabschnitt ohne Mängel abgeschlossen ist. In dem Falle können Sie nämlich die Zahlung solange aussetzen, bis die Mängel beseitigt wurden.

Wie Sie sich zusätzlich schützen können

Wenn Sie sich zusätzlich gegen Baumängel absichern möchten, empfehlen wir Ihnen das Hinzuziehen eines Baubetreuers. Einen solchen Baubetreuer finden Sie zum Beispiel über den TÜV, die DEKRA oder auch den Bauherren-Schutzbund e. V. Ein Baubetreuer begleitet in Ihrem Namen die Planung und Durchführung des Hausbaus, wenn Sie Ihr Haus in Eigenregie bauen und fungiert als Bauberater, wenn Sie mit einem Generalübernehmer oder Bauträger zusammenkommen.

Über diese Überwachungs- und Koordinationsfunktion hinaus kann ein Baubetreuer bares Geld für Sie sparen, da er die einzelnen Leistungen – für die er oft noch Sonderkonditionen bekommt – direkt mit dem Handwerker vereinbart und damit die Zusatzkosten entfallen, die ein Bauträger üblicherweise noch auf die Handwerkerkosten aufschlägt. Fungiert der Betreuer als Berater, hilft er Ihnen, Angebote von Bauträgern zu vergleichen und das optimale herauszufiltern. Zudem steht er Ihnen auch während der Bauphase, bei Bauabnahme und im Streitfall zur Seite.

Wenn der Fall X eintritt: Was tun, wenn Baumängel festgestellt wurden?

Wenn Sie Baumängel feststellen, kommt es auf eine schnelle und umfassende Beweissicherung an: Halten Sie alle Mängel schriftlich und fotografisch fest. Um den Mangel eindeutig einem Gewerk zuordnen zu können, sollten Sie sich die Bauprotokolle aushändigen lassen. Außerdem macht sich an dieser Stelle auch Ihre Protokollierung des Baufortschritts bezahlt.

Herrscht zwischen Ihnen und dem Handwerker Zweifelsfreiheit über den schriftlich festgehaltenen Baumangel, setzen Sie eine klare Frist zur Nachbesserung sowie eine weitere Nachfrist, bis zu der die Arbeiten endgültig ausgeführt sein müssen, und kündigen Sie bei Fristsetzung an, dass Sie im Falle der Nichterfüllung vom Vertrag zurücktreten werden. Gleichzeitig sollten Sie sich ab jetzt rechtlich vertreten lassen durch einen Anwalt mit dem Spezialgebiet Baurecht.

Von größter Wichtigkeit für Beweislast, Beginn der Verjährungsfrist und Leistung der Restzahlungen ist das Abnahmeprotokoll, das während der Abnahme erstellt wird und das u. a. alle noch bestehenden Mängel detailliert festhält. Werden noch gravierende Mängel beim Abnahmetermin festgestellt, können Sie die Abnahme verweigern und die Restzahlung bis zur Mängelbeseitigung zurückhalten.

Wenn bei der Abnahme keine Einigkeit über bestehende Baumängel und deren Beseitigung sowie Verantwortlichkeit und Kosten hergestellt werden kann, haben Sie die Möglichkeit, ein selbständiges Beweissicherungsverfahren einleiten zu lassen: Hierbei stellt ein vom Gericht bestellter Sachverständiger die strittigen Punkte bzw. deren Beseitigung und entsprechende Modi in einem Gutachten verbindlich fest. Ihre daraus abzuleitenden Ansprüche werden wiederum dann von Ihrem Anwalt durchgesetzt.

Wir können Ihnen natürlich keine Garantie geben: Auch bei bester Vorbereitung und Beachtung aller erwähnten Punkte können Sie von Baumängeln betroffen sein. Was Sie aber deutlich mindern können, ist eben das Risiko, dass aus Ihrem Traumhaus – selbst mit Baumängeln – ein echtes Albtraum-Haus wird.